乐居财经 李礼 11月21日，首创证券发布房地产行业简评报告。
核心观点
单月融资规模维持低位，偿债压力有所缓解。融资发行端来看，23年10月单月境内债融资额（行业口径）为225.7亿元，单月同比-47.1%；境外债融资额为34.9亿元，单月同比20.3%；信托融资额为14.6亿元，单月同比-88.5%。9月和10月单月融资规模大幅下降，处于19年以来低位区间，房企整体融资环境仍不容乐观。偿还端来看，11至24年1月境内外债总偿还金额分别为391.8、454.7、240.4亿元，偿债压力有所下降。净融资端，10月单月房地产行业净融资额为-423.5亿元，环比少减137.6亿元。23年1-10M累计净融资额-1332.6亿元。尽管偿债压力有所缓解，融资端的缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。
融资成本保持平稳，地方国企占比持续攀升。23年10月单月境内债融资总额（房企统计口径）225.7亿元，加权平均融资成本3.23%，较上月变动-0.44%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为37.8亿元、104.9亿元和75.5亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为3.87%（较近半年变动0.19%）、3.5%（较近半年变动-0.24%）和2.65%（较近半年变动0.07%）。整体融资成本保持平稳。按房企性质划分，23M1-10央企和地方国企信用债融资占比分别为30.7%，59.4%，较22全年分别变动-9.7pct，13.4pct。债务久期来看，23M1-10中3年内短久期融资比例54.3%，较22全年变动6.9pct。单月占比来看，23年10月央企占比9.7%，国企占比88%，非央国企占比2.3%，国央企占比持续保持高位。
高信用房企信用优势明显。重点房企单月融资来看，23年M10首创证券统计的强信用房企新增融资33亿元，融资最多的三家强信用房企为首开、招商、金融街，分别发行12、11、10亿元；中信用房企新增融资0亿元。累计融资来看，23M1-10高信用房企新增融资1435.3亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、招商、华润，分别发行320.4、252.9、165亿元；中信用房企新增融资79.9亿元，龙湖、新城、美的置业分别融资11亿元、33亿元、36亿元。
投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
